부동산경매 배당순위

< 배당요구 종료일까지 배당요구 하지 않은 임차인 >

부동산 경매에서 선순위저당권보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인은 최고가 낙찰가로 결정된 매수인이 임차인의 주택 보증금에 대해서 전부를 변제해 줄 때까지 주택을 계속 사용할 수 있고 비워주지 않아도 됩니다 그렇지만 임차인이 별도의 배당요구를 하지 않으면 임차인은 배당에서 제외되고 배당금을 받을 수 없습니다

 

선순위저당권이 임차인의 대항력보다 순위가 앞선 경우에 임차인은 배당요구 종료일까지 배당요구를 안 했으니 배당에서는 제외되고 배당금은 받을 수 없습니다 이것은 소액임차보증금도 마찬가지로 적용됩니다

< 부동산경매 임차보증금 배당 >

집합건물의 종류에 해당하는 구분건물의 전용 부분에만 전세권등기를 설정한 임차인의 전세권에 관한 법적 효력은 대지사용권에도 적용되며 법원에서 대지사용권에 대해서 분리해서 매매 처분이 가능하게 하는 특별한 약정이 없다면 임차인의 전세권은 대지사용권에 해당하는 매각대금에 대해서도 배당을 받을 수 있습니다

 

임차인인 단독건물의 일부분에 전세권을 설정하고 나서 이후에 이 단독건물이 집합건물로 변경이 되었을 때 임차인의 전세권이 대지권에 미치는 법적 효력은 바뀌지 않고 여전히 대지권에도 미칩니다 ( 대법원 2002년 6월 14일 2001 다 68389 )

 

임차인의 주택 월세인 차임이 연체된 상태에서 경매가 진행되고 채무자가 매각대금을 전부 납부하는 기간까지 연체된 월세에 대하여 배당받을 금액에서 연체 차임만큼 공제해야 한다고 주장했을 경우 얻게 되는 판결은 일반적으로 두 가지로 나누어지는데 그 하나는 임차인에게 임차보증금에서 연체된 월세를 빼고 남은 금액을 배당해야 한다는 의견과 다른 하나는 경매개시결정기입등기 이후에 연체된 월세 금액에 대해서는 공제를 할 수 없다는 주장이 있습니다 연체된 월세에 대해서 공제를 하게 되는 경우에는 그 금액의 배당이 채무자에게 되는 게 아니라 후순위채권자에게 그 금액이 배당됩니다

 

임차인이 이사를 해서 전입과 확정일자를 받고 그다음 날에 그 주택에 저당권 설정 등기가 된 경우에 배당순위는 주택임차인이 저당권자보다 앞선 순위가 되고 배당금을 먼저 받습니다

 

임차인이 이사를 해서 점유와 전입을 하고 그다음 날에 확정일자를 하게 되었는데 이 날 동시에 저당권설정등기가 된 경우에는 담보설정저당권과 같은 순위로 채권액에 비례해서 안분 배당을 받게 됩니다 여기서 경매 투자자가 가장 조심해야 할 것은 임차인의 보증금액이 배당금으로 전부 충당되지 못할 때 경매 최고가 매수인이 부족한 보증 금액을 인수하게 되고 이에 해당하는 금액을 임차인에게 지불해야 합니다 이렇게 되는 이유는 여기서 임차인의 대항력이 발생되는 시점은 오전 0시부터 이고 우선변제권의 효력은 오전 9 시부터 인데 담보설정저당권의 우선변제 효력도 오전 9시부터이기 때문입니다 그러므로 우선변제권의 순위로 볼 때 담보설정저당권과 임차인은 같은 순위이지만 임차인의 대항력이 담보설정저당권보다 시간적으로 앞서 있으므로 임차인은 대항력을 주장할 수 있게 되고 배당금을 선순위로 받게 됩니다

 

임차인이 저당권설정등기와 동일한 날에 확정일자를 하게 되고 이전에 대항력의 조건을 갖추고 있는 임차인의 배당순위에 대해서는 이미 대항력의 조건을 갖고 있는 임차인이 저당권설정등기일과 같은 날에 확정일자를 갖추게 되었다면 같은 순위가 됩니다 그리고 이와 같은 경우는 안분배당을 하게 됩니다 만일 말소기준권리가 되는 담보설정저당권보다 먼저 선순위 대항력을 갖추게 된 임차인의 부족한 배당금에 대해서는 경매 낙찰 매수인이 인수하게 되고 그 금액을 임차인에게 지불해야 합니다

 

담보설정저당권설정등기와 같은 날에 확정일자와 대항력을 갖추게 된 임차인의 배당순위는 담보설정저당권자가 선순위로 임차인보다 먼저 배당을 받게 됩니다 그 이유는 임차인의 우선변제권과 대항력이 법적으로 발생되는 시점은 점유와 전입의 조건을 갖춘  그다음 날 0 시부터이기 때문입니다

 

< 부동산경매 채권 물권 배당순위 >

물권과 물권의 배당순위에 대해서는 먼저 배당에서 파악해야 하는 물권은 확정일자를 받은 주택임차권, 가등기담보권, 전세권, 저당권이 있습니다 이 물권의 배당순위는 등기부등본상에 열람되어 있는 원인 일자에 의해서 배당순위가 결정되는 것은 아니고 등기부등분상의 접수일자로 배당순위가 결정됩니다 즉 접수일자가 빠를수록 먼저 배당을 받게 됩니다 만일 등기부등본상에 접수일자가 같다면 접수번호가 빠른 순서로 정해지고 접수번호도 같다면 안분배당으로 배당금을 받게 됩니다

 

채권과 채권의 배당순위에 대해서는 채권은 날짜로 배당순위를 결정하지 않고 채권끼리는 같은 순위로 보고 평등배당을 하게 됩니다 평등배당이라는 것은 비율을 계산해서 배당한다는 뜻으로 다른 말로 안분배당이라고 합니다 결국에 채권끼리의 배당은 순위에 상관없이 채권자의 채권금액이 클수록 더 많은 배당금액을 받게 됩니다

 

물권과 채권과의 배당순위에 대해서는 항상 물권의 순위가 우선합니다 이를 두고 물건 우선의 법칙이라고 합니다 그러므로 채권과 물권과의 배당순위는 조세와 같은 배당순위를 따지지 않고 물권보다 우선적으로 배당을 받는 경우를 제외하면 물권은 항상 채권보다 우선적으로 배당을 받게 됩니다  정리를 하면 물권이 채권보다 선순위 일 때는 물권이 먼저 배당을 받고 채권이 물권보다 선순위 일 때는 배당을 안분배당하게 됩니다

 

배당순서가 채권 물권 채권 순서로 되어 있으면 먼저 안분배당을 하게 되고 물권은 후순위 채권금액을 흡수하게 됩니다 이런 경우를 흡수배당이라고 합니다