부동산경매 유치권의 유익비와 필요비

< 부동산경매 임금에 대한 필요비(유익비) 유치권 판례 >

직장인으로 임금을 받고 일하는 사람이 그 영업 및 직업 내에서 다른 사람의 사무를 관리할 때 받게 되는 보수에 해당되는 금액을 유익비 또는 필요비로 요구할 수 있는지에 대한 판례입니다 ( 대법원 2010년 1월 14일 2007 다 55477 )

 

그 일반적인 보수에 해당하는 금액을 유익비나 필요비로 요구할 수 있다고 판단할 수 있습니다 이 경우에는 일반적인 보수의 금액이 얼마 정도인지 사회적인 통념과 거래관행을 근거해서 판단하게 되며 관리자의 노력이나 사무관리에 대한 업무내용, 사무관리인이 얻은 이득 등을 여러모로 검토해서 결정해야 합니다 그렇지만 사무관리가 위와 같이 인정되기 위해서는 그 사무가 다른 사람의 사무적인 일이고 다른 사람의 사무를 처리하는 일이어야 하고 관리하는 일이 사실상의 다른 사람의 이익에 목적을 두어야 하며 그 사무관리가 당사자에게 불리하거나 당사자의 의견에 반대되지 않아야 합니다 ( 대법원 1997년 10월 10일 선고 97 다 26326 ) 특별히 관리자가 본인에 대한 사무관리의 의도가 사무관리 일을 함으로써 얻게 되는 금전적 이익을 목적으로 하는 경우에는 이 같은 금전적 이익을 목적으로 하는 생각 때문에 관리자가 다른 사람의 생활에 밀접하게 관여함으로써 사적 자치의 근본을 훼손시키고 사회적인 구성원들의 서로 도움이 되는 방향에도 반할 수 있으므로 이 경우 관리자에게 사무관리에 적합한 금액요구권이 있는지에 대한 판단 기준은 그 사무관의 일 처리 결과가 본인의 금액적 이익과 주장에 적당 한 지의 여부와 사무관리가 성립되는 요건에 대해서 어느 정도 충족되는지 신중하게 판단해야 합니다

 

위 내용에 근거해서 원심판결의 사유를 이 사건의 기록과 대비해서 볼 때 임금을 받고 일하는 관리자의 직업이나 영업 범위 안에서 사무관리 일이 행해졌다면 관리자는 일반적인 보수도 같이 청구할 수 있다고 판단하고 이 사건의 계약서에 규정되어 있는 건설폐기물 처리비용 금액을 근거로 해서 위 내용의 초과된 건설폐기물의 비용을 계산한 원고의 청구를 수용한 원심의 결정은 동의할 수 있습니다 그리고 상고에서 주장하는 바와 같이 사무관리자 비용상환청구권에 대해서 심리미진이나 법리상 오해가 있는 등의 위법은 없다고 판단됩니다

 

< 부동산경매 주택수리비와 필요비에 대한 유치권 판례>

주택의 인테리어 공사에서 출입문을 교체하고 방문, 지붕, 4개의 방을 수리 보수하고 상수도관을 새 걸로 교체하고 마당과 정원을 리모델링 공사하는 것은 주택에 대한 유지 및 보전을 위한 일반적인 필요비에 해당되므로 차주가 부담해야 한다고 판단을 내립니다 ( 서울 고등법원 1976년 7월 23일 선고 75나 1886 판결 )

 

피고는 본 사건 주택에 이사하기 전인 1972년 4월 하순경에 본 사건 주택은 붕괴에 가까운 낡은 주택이어서 같은 년도 5월 20일까지 온돌방 4개 개보수공사, 목욕실 신축공사, 부엌 개보수 및 바닥타일 교체공사, 화장실 개보수공사, 출입문, 창호, 문짝 교체공사, 전기보수공사 및 철책공사, 상수도 배관 교체공사, 하수도공사 및 주위 마당 콘크리트공사, 마당 정원 조경공사 등으로 930,000원을 지출하였습니다 피고는 이 사건의 주택수리비에 지출된 금액을 유익비로서 이 금액을 상환받을 때까지 유치권을 위한 점유를 행사한다고 주장합니다

당심증인인 소의 1과 소의 2의 각 일부 주장에 따르면 피고가 이 사건 주택에 이사하기 전에 또는 이사 도중에 이 사건의 주택 출입문이 낡아서 새로운 출입문으로 교체했고 마루문을 새로운 걸로 교체했으며 지붕과 기와 방 4개를 개보수 공사를 하였으며 상수도배관이 낡아서 새 걸로 교체했으며 정원과 마당을 개보수 공사를 한 사실은 인정할 수 있으나 이와 같은 정도의 주택에 대한 개보수 공사의 비용은 이 사건 주택의 유지 및 보전을 위한 일반적인 필요비에 해당됩니다 이 사건은 원고와 피고사이에 특별한 약정이 없는 한 이 사건 주택의 차주인 피고가 부담해야 할 것입니다 ( 민법 제611조 1항 ) 그러므로 피고가 이 사건 주택에서 지출한 비용이 필요비가 아니고 유익비가 되는 것을 근거로 한 피고의 유치권 주장은 성립될 수 없음을 판결합니다

 

원고의 본소청구는 이유가 타당해 인용할 것이며 이와 같은 결론을 같이한 원판결은 정당하다고 볼 수 있고 이에 대한 피고 항소는 이유가 없다고 판단하고 기각하기로 결정합니다 또 소송 비용의 부담 및 가집행선고에 대해서는 민사소송법 제95조, 제80조, 제199조를 각각 인용하여 주문과 같이 판결을 내립니다

 

< 유치권의 우선변제권 >

유치권은 일반적으로 우선변제권이 없습니다 그렇지만 부동산 경매에서 최고 낙찰가 매수인이 인수해야 하는 권리이기 때문에 우선변제권을 최고 낙찰가 매수인이 받는 걸로 결정합니다

 

채무자각 금전적으로 파산해서 별제권을 갖게 되는 경우에는 유치권자가 유치물건을 간이변제에 충당하게 되는 경우에 유치권자가 유치물건으로부터 발생되는 이익을 취득하여 다른 채권자들보다 먼저 채권의 변제를 충당하는 경우에 민법 규정에 의하면 예외적으로 우선변제권이 인정된다고 판단합니다

 

< 유치권의 별제권 >

유치권자는 별제권을 가질 수 있습니다

파산재단에 포함되는 재산에 존재하는 질권, 유치권, 전세권, 저당권을 가진 사람은 그 목적물인 재산에 대해서 별제권을 가지게 됩니다 ( 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제411조 )

별제권이라는 것은 파산재단에 포함되는 특정 재산에 대해서 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다