부동사경매 법정지상권 무허가건물

< 건물 증축 후 법정지상권 성립 여부 >

건물이 공사로 인해 증축, 개축, 재축, 신축된 경우에 법정지상권의 성립 여부에 대해서는 담보 설정 저당권 설정 당시에 건물이 있었다면 그 건물이 증축, 개축, 재축, 신축되었어도 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 있습니다 그렇지만 법정지상권의 존속되는 기간과 범위에 대해서는 공사 전의 기존 건물을 기준으로 합니다 토지와 건물에 공동으로 담보 설정 저당권이 설정된 후 그 건물이 철거되고 새로 신축한 경우에는 토지에 설정되어 있는 담보 설정 저당권과 같은 순위의 공동저당권이 설정되지 않는 한 그 새로 건축된 건물은 법정지상권이 성립되지 않습니다 ( 대법원 2003년 12월 18일 98 다 43601 )

 

< 저당권자가 건물 신축에 동의할 때 법정지상권 >

담보 설정 저당권자가 새로운 건물의 건축에 협의한 경우나 건물에 대해서 법정지상권을 포함하지 않는다는 협의를 했을 경우에 대해서 설명하겠습니다 담보 설정 저당권자가 건물이 전혀 없는 나대지에 저당권을 설정하면서 토지의 소유권자에게 건물에 대한 건축을 허락하였다 하더라도 그 이후에 건설된 그 건물은 법정지상권이 성립되지 않습니다 그러나 건물에 대해서 법정지상권의 권리를 포기한다는 협의를 하였어도 담보 설정 저당권자의 의지와 상관없이 합리적으로 판단하게 되므로 담보 설정 저당권 설정 당시에 건물이 있었다면 법정지상권은 성립하게 됩니다

 

< 지상권을 설정한 저당권자의 경우 법정지상권 >

저당권자가 토지에 대해서 담보 설정 저당권을 설정하면서 또 지상권까지 동시에 설정하는 경우가 있습니다 일반적으로 아무 건물도 없는 토지에서 담보 설정 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하는 경우가 많이 있습니다 그렇지만 담보 설정 저당권이 설정됨과 동시에 지상권이 설정되었다 하더라도 그 시점에서 건물이 있었다면 지상권과는 아무 상관없이 그 건물은 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 있습니다

 

< 미등기 건물이 있을 때 법정지상권 >

담보 설정 저당권이 설정하는 시점에 건축이 진행 중인 건물이나 또는 미등기 건물이 있는 경우에 법정지상권의 성립할 수 있는지에 대해서 설명하겠습니다 건물의 존재에 대해서는 건축 중이라도 아무 상관없으며 미등기라 하더라도 건물의 종류, 규모 등을 외형상으로 어느 정도 형성되어 있다고 판단할 수 있는 정도면 건물이 존재한다고 볼 수 있습니다 그래서 등기되지 않은 건물이라도 법정지상권이 성립할 수 있습니다 또 담보 설정 저당권자가 토지 위에 건물이 있다는 것을 충분히 알 수 있기 때문에 법정지상권은 성립할 수 있습니다 건물이라고 하는 일정한 조건만 있으면 등기가 안된 건물뿐 아니라 허가가 안된 건물이나 크기가 아주 왜소해도 건물이라고 판단되는 건물도 가능합니다 그리고 담보 설정 저당권 설정 시점에 건축이 진행 중이던 건물도 건물이라고 예상할 수 있으면 법정지상권이 성립될 수 있습니다 ( 대법원 1987년 4월 28일 2856 )

 

< 민법 제366조 법정지상권 >

담보 설정 저당권 설정 시점에 이미 토지 위에 건물이 있는 경우 법정지상권은 성립할 수 있습니다

 

담보 설정 저당권의 설정 당시에 건물이 원래 존재하지 않았고 그 이후에 건물이 새로 지어졌다면 그 건물에 대해서 법정지상권은 성립되진 않습니다 그 이유는 아무 건물도 없는 토지의 가격과 건물이 있는 토지의 가격에는 많은 차이가 있기 때문입니다 일반적으로 토지 위에 건물이 있는 경우보다 토지 위에 아무 건물도 없을 때 가격이 더 높게 형성되는 편이며 담보 설정 저당권 설정 시점에 아무 건물도 없는 토지는 그만큼의 가격이 높게 인정되지만 건물이 있다면 그 가격차이만큼 저당권금액이 낮게 형성됩니다 그러므로 토지 위에 담보 설정 저당권이 설정된 후 새로운 건물이 건축돼서 법정지상권을 갖게 된다면 토지의 저당권자는 그 차액만큼의 피해를 입게 됩니다 그러므로 담보 설정 저당권의 설정 당시 아무 건물도 없는 토지였다가 그 후에 새로운 건물이 건축되었다면 그 건물에 대해서는 법정지상권이 성립되지 않습니다

 

< 서울특별시 도시개발사업조례 제2조 무허가 건물 >

' 기존에 있던 무허가 건물'에 해당되는 내용은 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축대장에 기록된 건물이거나 1981년 제2차 항공사진 촬영에서 기록되어 있는 무허가 건축물이 해당됩니다 또 재산세 납부 등으로 인해서 공적기록물에 1981년 12월 31일 이전에 존재하였다는 증거가 있는 무허가 건물과 1982년 4월 8일 이전에 실질적으로 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로 1982년 제1차 항공사진 촬영에 기록되어 있거나 재산세 납부 등으로 공적기록물에 1982년 4월 8일 이전에 건축되었다는 증거가 있으면 무허가 건물로 분류할 수 있습니다 이 외의 무허가 건축물은 ' 신발생 무허가 건축물'이라고 지칭합니다

 

< 부동산경매 무허가 건축물 관리대장 >

무허가 주택이란 담당 관할청으로부터 승인을 받지 않고 시유지나 사유지 등에 설치된 건축물을 말합니다 서울시에서는 1982년 이전에 설치된 무허가 건축물에 대해서 각 관할구청의 무허가건축물대장에 기록하게 하고 무허가 주택에 대해서 양성화시켜서 재산권에 대한 인정을 해주었습니다 여기서 누락된 무허가 주택이 항공사진에 의해서 촬영된 경우에는 그 주택의 소유권자가 등재 신청을 하게 되면 무허가건축물대장에 기록을 하여 무허가 주택으로 인정받을 수 있는 기회가 생깁니다 이외의 무허가 주택에 대해서는 재산권으로 승인받지 못해서 철거될 수도 있습니다 따라서 부동사 경매 투자 시 이에 대해서 꼭 확인이 필요합니다