부동산경매 법정지상권 유치권

< 법정지상권과 지상권의 비교 >

1. 법정지상권

현실적으로는 합의에 의해서 성립하는 지상권보다는 법률에 근거해서 성립되는 법정지상권이 대부분을 이루고 있습니다

법정지상권은 토지의 소유권자에게 일정금액의 지료를 납부하고 최대 30년 동안 토지를 사용할 수 있는 권리가 생깁니다

법정지상권은 법률에 의한 규정에서 성립되는 것이므로 등기에 등록이 안되어 있어도 권리를 행사하는데 아무런 문제가 안 됩니다

 

2. 지상권

지상권은 토지에 대해서 직접 권리를 행사하고 배타적으로 사용할 수 있는 용익물권에 해당됩니다 그래서 3자에 대해서 대항력을 행사할 수 있는 권리를 가지고 있고 또 규정된 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리가 있고 토지의 소유권자가 다른 사람으로 변동이 되어도 지상권의 권리를 계속 행사할 수 있습니다

지상권은 해당되는 사람들 간의 계약이며 등기에 등록을 해야 법적으로 권리를 행사할 수 있습니다 지상권은 등기부 을구에 기록됩니다

지상권을 정의하면 다른 사람의 토지를 사용해서 그 토지 위에 시설물, 건물, 수목, 공작물 등을 소유하는 소유권을 말합니다 ( 민법 제279조 )

토지임차권이라는 것은 토지를 임차한 임차인이 토지의 소유권자에게 토지에 대해서 사용하는 것을 청구하는 채권에 해당되므로 제삼자에 대해서 대항력을 행사할 수 없습니다 그러므로 제삼자에게 토지임차권에 대한 권리를 주장할 수 없습니다

 

민법 제280조 : 서로 간의 계약으로 지상권의 기간을 규정하는 경우에 아래의 기간보다 단축하지 못합니다

    석회조, 석조, 연와조 등 이와 비슷한 튼튼한 건물이나 수목 등을 소유로 할 때는 30년

    전호 이외의 건축물의 소유를 목표로 할 때는 15년

    건축물 이외의 공작물의 소유를 목표로 할 때는 5년

 위의 기간보다 더 짧은 기간을 규정할 때는 전 항의 기간으로  연장합니다

 

민법 제281조 : 서로 간의 계약으로 지상권의 존속기간을 규정하지 않은 때에는 기간은 민법 제280조의 최단기간으로 규정합니다

 

<  부동산경매 투자와 법정지상권 >

경매투자 방법에 있어서 어떤 투자자는 법정지상권이 성립되지 않은 물건만 낙찰받아서 수익을 낼 때도 있고 다른 투자자는 법정지상권이 성립되는 건물이 있는 토지를 낙찰받아서 큰 수익을 낼 때도 있습니다 이 경매 투자자들이 성공할 수 있는 한 가지 원리는 각 토지와 건물의 상황에 대해서 이익을 낼 수 있는 방법을 경험을 통해 체득했기 때문입니다 그렇지만 너무 쉽게 보고 경매 투자에 뛰어들었다가 재산권의 권리를 주장하지도 못하고 긴 소송기간과 소송비용으로 인해 손해를 보는 경우도 많습니다 그래서 법정지상권이 있는 부동산 경매를 투자할 때는 법적인 부분을 반드시 파악하고 경매에 도전해야 되겠습니다

 

부동산 경매 투자를 할 때 입찰하려고 하는 매각 목적물이 토지가 없는 건물만 있는 경우나 토지 위에 건물이 있음에도 건물은 경매 매각 물건에는 없고 토지만 경매 물건에 있는 경우에는 반드시 건물에 대해서 법정지상권의 성립 여부를 확실하게 파악해야 합니다 만일 건물만 경매 물건에 포함되어 경매가 진행될 경우 토지가 포함이 않 돼 있어 경매 유찰이 여러 번 되어 낙찰가가 낮아 보이지만 만일 법정지상권이 성립되지 않은 건물이면 추후에 철거될 수도 있으므로 각별히 조심해야 합니다 또 법정지상권이 성립하는 경매 물건만 낙찰받게 되면 지료의 수익 외에는 대지를 사용하고 수익을 내는 데 있어서 많은 규제가 따르므로 법정지상권의 여러 가지 종류를 잘 따져서 수익성이 높은 경매 투자를 해야 할 것입니다

 

법정지상권은 대지의 소유권자와 건물의 소유권자가 같은 인물에서 공매, 경매, 매매 등의 사유로 그 소유권자가 다른 사람으로 변경될 때 그 건물을 철거하지 않고 그대로 사용하고자 하는 목적으로 만들어진 법적 권리입니다 그렇지만 다른 사람의 대지위에 있는 모든 건물이 법정지상권에 속하는 것은 아니고 일정한 조건이 충족돼야 법정지상권의 권리를 행사할 수 있습니다 법정지상권을 갖고 있는 건물 소유권자는 토지에 대한 사용 권한을 취득한 것입니다 그래서 그에 대응하는 지료를 토지 소유권자에게 지불해야 하며  그 금액은 일반적으로 담당 법원이 결정합니다

 

< 부동산경매 유치권 판례 >

아파트의 계약 체결 당시에 분양대금을 전부 납부한 세대에 대해서 유치권을 주장하지 않기로 한 묵시적인 합의가 있는 사건에 대한 판례 ( 서울동부지법 2009년 6월 26일 선고 2008 가 합 13140  판결 )

 

민법 제320조 1항에서 유치권에 대한 피담보채권으로 판단하는 그 물건에 대해서 발생된 채권의 범위와 유치권의 경매 목적물이 분할이 가능하는지와 또 여러 개의 물건인 경우에 적용이 가능하는지에 대한 여부

 

아파트공사를 도급받은 시공사가 공사대금에 대한 나머지 금액을 받기 위해서 아파트에 한 세대를 점유해서 유치권을 실행한 경우에 아파트의 공사 공급계약 당시에 분양대금이 전부 납부된 세대에 대해서 유치권을 주장하지 않기로 하는 암묵적인 특별한 합의가 인정이 됩니다 그러므로 유치권에 대한 피담보 채권의 범위에 대해서는 해당 세대의 미지급된 분양금액에 한정된다고 본 사례입니다

 

< 판결요약 >

민법 제320조 1항에서 규정하고 있는 물건에 관해서 생긴 채권은 유치권의 본래의 성격인 공평성에 크게 위반하지 않는 한 채권이 목적물로부터 발생하는 경우와 채권이 반환청구권과 유사한 사실을 근거로 발생한 경우도 포함하며 민법 제321조는 유치권자는 채권의 전체 금액을 변제받을 때까지 유치물에 대해서 권리를 행사할 수 있다고 나와있으므로 유치물은 피담보채권의 모든 부분에 대해서 담보하며 이와 유사한 목적물의 분할 가능성이나 여러 개의 경우에도 적용됩니다