토지경매 법정지상권

< 토지경매 관습법상 법정지상권 >

관습법상에 의해 법정지상권이 형성되는 건물의 소유권자가 토지의 소유권자와 토지에 대한 임대차계약을 작성했다면 관습법상에 의한 법정지상권을 포기한다는 걸로 판단할 수 있습니다

 

관습법상 법정지상권이 민법 제366에 의한 법정지상권과의 차이점은 건물이 철거된다는 특약사항이 없어야 합니다 건물이 철거된다는 특약사항이 있는 경우에는 관습법상의 법정지상권이 허락되지 않습니다 그렇지만 건물을 철거한다는 특약에 있어서 건물을 철거하고 난 후 그 자리에 기존 건물과 소유인 같은 사람이 새로 건물을 짓는 걸로 약정을 했다면 관습법상 법정지상권이 그대로 유지된다고 판단할 수 있습니다

 

강제적인 경매, 매매, 국세체납에 근거한 공매, 증여, 공유물 분할 경매, 귀속재산의 처리법에 의해서 국가재산 및 공공의 재산을 개인에게 매매하는 등으로 토지의 소유권자와 건물의 소유권자가 달라지는 경우에는 관습법상에 대한 법정지상권의 성립에 대한 여부를 판단하게 됩니다

 

허가받지 않은 건물이나 미등기로 등록되지 않은 건물등의 관습법상에 대한 법정지상권의 성립 유무에 대해서는 주의가 필요합니다 건물을 토지의 소유권자가 직접 건축해서 취득한 경우에는 관습법상에 의한 법정지상권이 성립되지만, 허가가 나지 않은 건물이나 미등기로 등록되지 않은 건물이 있는 토지를 경매에서 낙찰받거나 매매로 인해 취득한 사람은 건물에 대해서 소유권이전등기를 하지 않고는 토지가 다른 사람에게 팔렸을 경우  이 건물은 관습법상에 대한 법정지상권의 권리를 주장할 수 없습니다

 

토지를 경매로 인해 낙찰받거나 매매로 취득했다 하더라도 소유권이전등기를 등록하지 않은 사람이 자기의 건물을 새로 지었을 경우 법적으로 동일한 소유권자로 판단되기 어려워 이 건물은 법정지상권에 해당되지 않습니다

 

허가가 나지 않은 건물이나 미등기 건물로 등기에 등록되지 않은 건물이라도 건물의 필요조건을 갖추고 있다면 법정지상권에 해당될 수 있습니다

 

토지에 대해서 명의신탁하고 건물을 새로 지었을 경우에는 실질적으로 소유권자가 같은 사람일지라도 법정지상권에 해당되지 않습니다

 

토지와 건물이 같은 사람이 소유하고 있지만 그 소유권에 대해서 담당 법원이 무효인 걸로 판단되고 소유권이 다른 사람에게 넘어간 경우라면 관습법상에 대한 법정지상권에 해당되지 않습니다

 

토지와 건물이 양도될 시점에 소유권자가 같은 사람이었다가 양도 후 소유권자가 달라졌으면 관습법상에 의한 법정지상권이 성립됩니다

 

담보설정 저당권에 의한 부동산 경매로 인해 건물의 소유자와 토지의  소유자가 달라지게 된 것이 아닌 강제적 경매, 국세체납에 근거한 공매, 증여, 매매, 공유물 분할 경매 등으로 소유자가 바뀐 경우에 민법 제366조에 의해서 법정지상권은 성립되지 않습니다 그러나 특별한 조건이 있다면 관습법상에 의한 법정지상권이 성립될 수 있습니다

 

< 부동산 경매에서 공유관계의 토지와 건물의 법정지상권 > 

법정지상권의 권리를 가진 사람이 토지의 소유권자와 임대차계약을 약정하였다면 법정지상권에 대해서는 포기한 걸로 판단합니다

 

가와 나의 공유토지에 가와 나의 공유건물이 있는 상태에서 공유자 전부가 같은 채권자에게 공동으로 각자에 해당하는 지분권 전부를 담보 설정 저당권에 설정된 경우에는 토지의 전체에 담보 설정 저당권이 설정되어서 토지의 소유권자가 바뀔 경우에는 법정지상권이 성립이 된다고 판단할 수 있습니다

건물 전체에 대해서 담보 설정 저당권이 설정되고 저당권의 행사로 건물의 소유권자가 바뀐 경우에도 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 있습니다

 

가와 나의 공유토지에 가가 건물을 소유권을 가지고 있거나 혹은 나가 건물의 소유권을 가지고 있는 경우에는 토지의 지분에 대해서 담보 설정 저당권이 설정되고 그 이후에 저당권의 행사로 토지의 지분소유권자가 바뀌거나 건물에 대해서 담보 설정 저당권이 설정되어 저당권의 행사로 인해 건물의 소유권자가 바뀔 경우에는 다른 공유자에 대해서 그 권리를 침해할 수 있으므로 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 없습니다

구분소유적 성격인 공유관계인 경우에는 구분소유의 토지에 공유자 각자의 개인소유의 단독건물을 가지고 있고 그 건물이나 토지의 지분에 대해서 담보 설정 저당권이 설정되고 그 이후에 저당권의 행사로 인해 소유권자가 바뀐 경우에는 그 건물에 대해서는 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 있습니다 또 담보 설정 저당권 설정이 토지 전체에 대해서 설정된 경우 저당권의 행사로 인해 토지와 건물의 소유권자가 달라진 경우에도 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 있습니다

 

가의 토지에 가와 나의 공유건물이 있는 경우에는 가의 토지 위에 담보 설정 저당권이 설정되고 그 이후에 저당권의 행사로 인해 토지의 소유권자가 달라진 경우에는 가와 나의 공유건물은 법정지상권으로 판단할 수 있습니다

가의 건물지분권에 대해서 담보 설정 저당권이 설정되고 그 이후에 저당권의 행사로 인해 가의 건물 지분소유권자가 달라진 경우에는 법정지상권이 성립한다고 판단할 수 있습니다

 

토지와 건물에 공동으로 담보 설정 저당권이 설정되었다가 기존 건물이 철거되고 새로 건물을 지을 경우에는 새 건물의 소유권자와 토지의 소유권자가 같은 사람이고 그 새로운 건물에 토지의 담보 설정 저당권과 같은 순서의 공동저당권이 설정되었다면 그 건물에 대해서는 법정지상권이 성립되지만 이런 특별한 경우를 제외하고는 저당권의 행사로 인해서 건물의 소유권자와 토지의 소유권자가 달라진 경우에 건물에 대해서는 법정지상권이 성립된다고 판단할 수 없습니다