부동산경매 유치권 다양한 판례

< 부동산경매 유치권의 다양한 사례들 >

유익비 상환 청구권이나 동시 이행 항변권에 근거한 유치권을 행사해서 주택을 사용하거나 수익 하는 경우에는 임료 상당의 금액을 부당이익 취한 걸로 판단합니다

 

국유지정문화재는 유치권을 행사할 수 있는 물건에 해당되지 않습니다 ( 광주고법 1967년 6월 7일 선고 66나 325 제1민사부판결 )

 

칸막이공사에 대해서 유치권을 주장할 수 있는가에 대한 문제는 부속물 설치 공사에 들어가는 공사금액의 채권은 건물에 종속되기 때문에 유치권을 주장할 수 없습니다

 

상가 임차인이 영업을 위해 인테리어 공사를 했고 이에 발생된 공사 금액에 대해서 유치권을 행사할 경우에는 실내 인테리 공사 비용은 유익비로 인정되지 않아서 유치권이 성립될 수 없습니다

 

유치권자가 유치물건을 점유할 때 점유가 불법적으로 이루어졌다는 것을 입증할 필요가 있을 때 이 입증에 대해서는 입증을 주장하는 당사자인 다른 채권자나 매수인이 직접 입증을 해야 합니다

 

임차인인 임대차계약을 할 때 임대차계약서에 약정으로 원상회복의무의 조항을 넣었다면 임차인은 유치권을 포기한 것으로 볼 수 있습니다

< 집합건물의 공용 부분 관리비채권 >

집합건물의 관리비는 필요비에 해당됩니다 그러면 집합건물 공용 부분의 관리비 연체료도 필요비에 해당되는지에 대해 설명하겠습니다 공용 부분의 관리비가 체납되면 승계되지만 공용 부분의 관리비 연체료는 집합건물의 특별한 승계인에게 승계되는 공용 부분의 관리비에는 포함되지 않습니다 ( 대법원 2006년 6월 29일 2004 다 3598 3604 )

 

집합건물의 체납관리비에 대해서는 공용 부분에 대해서만 승계됩니다 관리비에 대한 채권 단기소멸시효는 3년이며 집합건물 공용 부분의 관리비 3년의 원금에 대하여 승계 책임이 있습니다 관리비가 공용 부분에 해당되는지에 대한 여부를 판가름하는 기준이 되는 시점은 건축물대장에 구분건물로 등재되는 시점을 기준으로 합니다

 

< 유치물건의 필요비 >

유치권자가 유치물건에 대해서 필요비를 지출한 경우에는 유치물건의 소유권자에게 필요비를 청구할 수 있습니다 (민법 제325조 )

점유자가 점유물건을 반환할 경우에 회복자에 대해서 점유물건을 보전하기 위해서는 지출한 금액이나 필요비를 청구할 수 있습니다 그렇지만 점유자가 그에 대한 이익을 얻은 경우에는 필요비는 요구할 수 없습니다 ( 민법 제203조 )

 

< 유치권자가 유치물에 거주하는 경우 >

공사대금 미납금액에 대해서 채권을 가지고 유치권을 주장하는 사람이 유치물인 주택에 실제로 거주하면서 유치권을 주장하는 행위가 유치권의 실행에 필요한 행위인지에 대한 여부와 이와 같은 경우 차임에 해당하는 금액을 유치권자가 소유권자에게 지급해야 되는지에 대한 판례입니다 ( 대법원 2009년 9월 24일 2009 다 40684 )

 

민법 제324조에 따르면 유치권을 주장하는 사람은 선량한 의지로 유치물에 대해서 점유를 해야 하고 유치물 소유권자의 승인 없이 유치물 보전에 범위를 넘어서는 사용이나 담보제공, 대여를 할 수 없습니다 또 유치물의 소유권자는 유치권자가 의무사항에서 벗어나는 행위를 하게 되면 유치권의 소멸을 주장할 수 있습니다 공사대금에  관한 채권을 가지고 유치권을 주장하는 사람이 유치물건에 직접 거주하는 행위는 특별한 사정이 없으면 유치물건의 보존을 위한 행위로 볼 수 있고 유치물건의 보전에 필요한 사용이라고 볼 수 있습니다 또 유치권을 주장하는 사람이 유치물건의 보전에 필요한 사용을 했을 때 특별한 사정인 없으면 차임에 해당하는 금액을 유치권자는 유치물건의 소유권자에게 지불해야 합니다

 

< 임차인의 유치권 >

임대차계약이 종료되거나 해지된 후에 임차인이 유치물건을 직접 거주하면서 점유하고 있는 경우  이 기간 동안 임차인은 유익비나 필요비를 지출하였다면 유치권을 주장할 수 있는가에 대한 여부입니다

임차인이 임대차계약 종료 후에 비용상환청구권을 위해서 유치물건을 유치한 경우에 차임에 해당하는 금액을 법정과실을 근거해서 채권의 변제방식으로 해결할 수 있습니다

임대차기간이 진행 중일 때에는 유익비상환청구권의 이행 시기가 도래하지 않아서 여기에 대한 유치권은 성립되지 않습니다 그래서 임대차 기간이 종료되었을 때 비로소 유치권이 성립될 수 있습니다

담당 법원이 유치물건의 상환 기간에 대해서 유예기간을 명령하게 되면 그 유예기간 동안에는 유치권은 성립되지 않습니다

 

< 부동산 경매에서 매각된 후 유치권자가 나타날 경우 >

부동산 경매가 진행되고 최고가매수인이 낙찰받은 후 현황조사서나 매각물건명세서에 등록되어 있지 않은 유치권자가 유치권을 주장할 경우에도 유치권은 성립될 수 있습니다 이렇게 부동산 경매에서 기록되지 않은 유치권자가 나타난 경우에도 입찰 전에 해당 경매 부동산에 대해서 조사를 제대로 하지 않은 경매 매수인에게 책임이 있다고 판단할 수 있습니다 그렇지만 부동산 경매 실무에서는 현황조사서나 매각물건명세서에 파악되지 않은 유치권자가 낙찰 후에 나타난다면 담당 법원에서 매각불허가신청을 받아 줄수도 있습니다 ( 대법원 2005년 8월 8일 자 2005 마 643 )

 

< 건물의 신축공사 기간에 공사도급계약이 도급인에 의해서 해제된 경우 >

완성된 건축물은 대부분 도급인이 소유권을 가지고 있고 수급인은 이 건축물에 대해서 유치권을 주장할 수 있습니다

그렇지만 도급인이 해제를 통보하였다면 등기에 등록할 수 없는 미완성 부분의 건축물에 대해서는 수급인이 유치권을 주장할 수 없습니다