부동산경매 유치권 점유

< 부동산경매 유치권자 점유 파악 >

부동산경매 물건 중에서 유치권에 대해서 확인하는 방법은 유치물건에 유치권자가 적법하게 점유를 하고 있는지 파악하는 것입니다 또 유치권자가 경매개시결정기입등기 이전부터 유치권을 행사하기 위한 적법한 점유를 했는지 정확이 확인할 필요가 있습니다 하지만 이런 확인 작업은 쉬운 일은 아닙니다

유치권자가 경매개시결정기입등기 이전에 유치물건에 대해서 점유를 해 왔는지에 대해 파악하기 위해서 보통 일반적으로 많이 참조하고 있는 것은 감정평가서나 현황조사보고서에 첨부되어 있는 사진입니다 이런 자료들을 정확히 살펴보고 경매개시결정기입등기 이전에 유치권자가 점유를 하고 있었는지 파악해 볼 수 있습니다 그렇지만 이것보다 직접 경매 물건 현장에 가서 실제 점유를 하고 있는지 사진과 증거를 남겨 놓는 게 중요합니다

 

< 부동산경매 유치권자의 점유의 시점 >

유치권자가 관할 담당 법원에 유치권에 관련된 신고를 해야 되는 시점이나 의무는 법적으로 없습니다

유치권을 법적으로 인정받기 위해서는 유치물건을 점유하는 시점이 반드시 경매개시결정기입등기 이전에 점유를 하고 있어야 합니다 경매개시기입등기가 발효가 되면 이 자체가 압류의 효력을 가지고 있어 분금지효력에 저촉이 되므로 이 이후에 점유된 유치권은 법적으로 인정받을 수 없습니다

유치권자가 경매개시결정기입등기가 발효된 지에 대해서 모르고 유치권에 대한 점유를 한 경우라도 유치권은 성립이 되지 않습니다

 

< 부동산경매 유치권자의 점유회수 >

유치권자의 점유가 점유이전단행가처분에 근거해서 다른 사람에게 이전이 되었거나 또 유치물건의 점유에 대해서 제삼자로부터 침탈을 당해서 담당 관할 법원에 점유회수의 소를 청구하여 결국에 승소하는 경우는 결과적으로 그 기간 동안에는 유치권자가 직접적으로 점유를 한 것이 아니라 하더라도 유치권의 적법한 점유로 판단하고 있습니다

법원에 점유회수의 소가 청구가 되고 결국에 승소가 나지 않은 판결일 경우에는 유치권자는 점유가 상실된 것으로 보고 이 경매 사건에서 유치권은 성립되지 않습니다

유치권자는 법원에 점유회수의 소를 제기함에 있어서 점유를 다른 사람으로부터 침탈당하기 전까지 점유를 하고 있었다는 것을 법원에 증명할 수 있어야 합니다 또 점유를 회수하기 위한 제기권 행사는 1년의 제척기간이 있습니다 이 말은 1년 이내에 점유를 행사하기 위한 제기권 행사를 해야 한다는 말입니다

제척기간이라는 것은 어떤 권리에 대해서 법률이 예상하는 존속된 기간이나 권리의 존속된 기간인 제척기간이 끝나게 되면 이 권리에 대해서는 소멸하게 됨을 뜻합니다

 

< 부동산경매 유치권의 점유의 형태 >

부동산경매에서 발생되는 유치권에 관련된 점유의 형태는 다양합니다

유치권을 주장하는 사람이 직접 유치물건에 대해서 점유를 하는 것은 물론이고 경비업체나 관리인 또는 직원에 의한 간접 된 점유도 법적으로 유치권이 인정됩니다

출입문을 폐쇄하고 자물쇠로 잠그고 열쇠를 가지고 있는 것도 점유에 해당합니다

유치물건이 있는 토지에 컨테이너 박스를 설치하고 점유하면서 유치권을 주장하는 것도 유치권에 성립이 됩니다

일반적으로 경매 사건 현장에서 자주 보게 되는 유치권의 점유형태는 임차인에 발생된 점유인데 소유자의 승인하에 유치권자가 직접적으로 점유를 하는 대신에 다른 사람에게 임대를 놓는 경우가 있습니다 이 또한 법원에서는 정당한 유치권을 행사하기 위한 점유로 보고 있습니다 그렇지만 소유권자의 승인 없이 유치권자가 주관적으로 다름 사람에게 임대를 놓았다면 이는 정당한 유치권에 성립될 수 없습니다

간접점유자라는 것은 직접점유자는 유치물건에 대해서 직접적으로 점유하거나 관리인이나 경비업체, 직원을 통해 점유를 하는 것을 말하는데 간접점유는 다른 사람의 점유를 통해 점유를 하는 것을 말합니다

 

< 부동산경매 유치권의 점유 >

부동산경매에서 유치권자가 유치권을 주장하기 위해서는 반드시 점유라는 행위를 취해야 법적으로 유치권이 성립될 수 있습니다 유치권자가 점유라는 요건을 갖추고 있지 않으면 담당 관할 법원에서는 유치권을 인정하지 않습니다 그러므로 부동산 경매 투자자는 유치권이 있는 경매물건을 투자하기 전에 유치권자의 점유라는 행위가 법적으로 성립이 되는지 아니면 법의 논리에 벗어나서 유치권이 성립되지 않는지에 대해서 꼼꼼하게 따져보아서 경매물건의 유치권에 대한 어려운 난관을 풀어낼 수 있는 방법을 찾는다면 다른 경매투자자가 유치권이 있는 경매물건에 쉽게 도전하지 못하고 유찰이 많이 되어서 비교적 낮은 낙찰가로 유치권이 있는 경매물건을 취득하게 된다면 큰 수익을 얻을 수 있을 것입니다

유치권자의 유치권을 위한 점유는 채무자인 소유자의 동의를 얻어야 하는 적법한 점유여야 하고 그렇지 못한 경우는 유치권이 성립하지 않습니다

 

유치권을 위한 점유를 하면서 중간에 점유를 상실하였다면 유치권은 성립되지 못합니다 그렇지만 법원이 수긍하는 점유 상실에 대한 정당한 사유를 제시하고 재점유를 하게 되면 유치권이 성립될 수도 있습니다

 

건설업자가 건설공사를 완공하고 난 후에 공사대금을 모두 지급받지 못하였는데도 건축주에게 완공된 건물을 아무 조건 없이 이전해 주었다면 이후에 건설업자가 미지급된 공사대금을 근거로 해서 유치권을 행사하기 위해 건물을 점유하였다면 이 경유 건설업자의 점유로 인한 유치권은 성립되지 않습니다 이유는 건설업자가 건축주에게 완공된 건물을 이전해 준 그 시점에 건설업자의 유치권은 포기한 것으로 법적인 논리는 판단하게 되어 유치권이 성립되지 않을 수 있습니다