부동산경매 유치권과 법률

< 부동산경매 유치권 성립요건 >

유치권이 성립되기 위해서는 반드시 다른 사람의 목적물건으로부터 발생되는 채권이어야 합니다 자기 자신의 소유의 물건에 대해서는 유치권을 행사할 수 없습니다

 

유치권을 행사하기 위해서는 유치물건에 대해서 반드시 점유를 해야 합니다 또 이 점유는 불법이 아닌 적법해야 하며 직접적인 점유뿐만 아니라 간접적인 점유도 법적으로 유치권이 인정됩니다

 

유치권의 성립 조건에는 유치물건에 대한 채권이 변제기에 도래해야 하고 변제기에 도래하지 않은 기간 동안에는 유치권이 성립되지 않습니다

 

유치권자와 채무자사이의 계약서에 비용상환청구권, 유익비, 필요비를 포기한다는 약정이 되어 있으면 유치권을 포기한다는 뜻과 같으며 유치권은 성립될 수 없습니다

 

유치물건에 대한 유치권이 성립되는 조건이 경매개시결정기입등기 이전에 요건을 갖추어야 합니다 그렇지만 유치권을 주장하는 시점에 관한 명확한 규정은 없습니다

 

< 부동산경매 유치권 존재 유무 파악 >

유치권에 대해서는 법적으로 신고해야 하는 의무가 없으므로 부동산 경매 투자자는 경매물건에 대해서 입찰을 하기 전에 유치권의 유무를 스스로 알아보고 판단해야 합니다

 

일반적으로는 유치권을 행사하려고 하는 자가 있으면 담당 법원에서 열람할 수 있는 감정평가서, 매각물건명세서, 부동산현황, 점유관계조사서 등을 통해서 파악할 수 있습니다

 

유치권에 대한 신고 시점은 경매개시결정기입등기 이전이나 이후에 신고를 해도 상관이 없지만 법원에서 현황조사하는 시점에 파악이 안 되어있는 유치권이 경매 물건이 매각결정 난 후에 큰 금액의 유치권을 주장하는 사람이 갑자기 나타난다면 법원에서는 이를 매각불허가 사유로 판결하기도 합니다 그러므로 경매를 입찰하려고 하는 투자자들은 일반적으로 법원에 서 열람할 수 있는 매각물건명세서, 감정평가서, 부동산현황, 점유관계조사서 등을 통해서 유치권에 대한 존재 유무를 미리 파악하고 난 다음에 입찰을 하게 됩니다

 

< 부동산경매 유치권 사례 >

유치권은 일반적으로 건설공사를 완공한 다음에 공사대금을 받지 못한 사람이나 건설업체가 공사대금을 모두 지급받을 때까지 공사가 완료된 건물에 대해서 유치권을 주장하기 위해서 점유하는 경우가 대부분입니다 이런 경우에는 건물에 대한 공사대금뿐만 아니라 토지에 대한 공사금액도 유치권에 포함됩니다

 

유치물건의 개관적인 사용가치를 높이기 위해서 지출된 금액을 유익비라고 하는데 유익비에 대한 비용을 받지 못한 유치권자가 관련된 물건의 유치권을 위해서 점유하면서 유치권을 주장하는 사례도 있습니다

 

필요비에 대해서 유치권을 주장하는 경우는 유치물건을 보존하기 위해서 지출한 금액에 대한 채권으로 유치권을 주장하는 사례입니다

 

< 민법 제626조 임차인 상환청구권 >

임차인이 유치물건의 보존을 위해서 필요비를 지출하였고 임대인인 채무자가 필요비에 대해서 지급을 하지 않을 때 임차인은 미지급된 필요비에 대한 채권을 행사하기 위해서 필요비 상환을 청구할 수 있습니다

 

임차인이 임차물건에 대해서 유익비를 지출한 경우에 임대인은 임대차가 종료되는 시점에 임차인이 지출한 유익비에 대해서 상환해야 합니다 이 경우 담당 법원은 임대인의 요구가 있을 때 상환기간의 연장을 승인할 수 있습니다 임대인이 필요비를 지급하지 아니한 때는 임차인은 필요비에 대한 미지급금 채권을 근거로 임차물건을 점유함으로써 유치권을 행사할 수 있습니다

 

소정의 유익비라는 것은 임차인이 임차물건에 대해서 객관적인 가치를 높이기 위해서 지출한 비용이고 필요비라는 것은 임차인이 임차물건을 보존하기 위해서 지출한 금액을 말합니다

 

< 부동산경매 유치권의 권리 >

유치물건을 적법하게 점유하는 유치권자는 이 사건의 채권을 모두 변제받을 때까지 유치물건을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있습니다

 

유치권자가 유치물건의 점유가 진행 중에 채무자에 의해 채권의 일부를 변제받았다 하더라도 유치권자는 미지급된 채권의 잔액을 근거로 유치물건을 계속 점유하면서 남은 잔액을 변제받을 때까지 유치권을 주장할 수 있습니다 또 유치물건이나 유가증권을 인도하라는 채무자의 요구를 거절하고 계속 점유할 수 있습니다

 

유치권자는 채권을 변제받기 위해서 경매를 신청할 수 있습니다 또  이 사건에 대해서 다른 사람이 경매를 신청해서 진행 중이라면 유치권자는 채권을 모두 변제받을 때까지 유치물건을 인도하지 않고 점유할 수 있습니다

 

< 유치권의 권리에 대한 법률 규정 >

민법 302조 제1항 : 유치물건의 유치 및 인도 거절권

민법 제322조 1항 : 유치물건의 채권에 의한 경매 신청권

민법 제322조 2항 : 간이변제충당권

민법 제323조 : 유치물건의 사용권

민법 제325조 : 비용상환청구권

채무자의 회생 및 파산에 관한 법률 제411조 별제권

 

< 상사유치권 >

상인들 사이에서 여러 가지 사건으로 채권이 발생하고 이 채권이 변제기에 도래했을 때 채권자는 채권을 모두 변제받을 때까지 채무자의 상행위와 관련하여 채권자가 점유하고 있는 채무자의 유가증권 및 물건에 대해서 유치권을 주장할 수 있습니다 그렇지만 채권자와 채무자사이에 특별한 약정이 있다면 유치권이 성립되지 않을 수도 있습니다 ( 상법 제58조 )

 

다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유한 사람은 그 유가증권이나 물건에 대해서 발생된 채권이 변제기에 도래했을 때 그 채권을 모두 변제받을 때까지 그 유가증권이나 물건에 대해서 유치권을 주장하고 점유할 권리가 있습니다 ( 민법 제320조 1항)