부동산경매 학교법인 및 명의신탁

< 학교법인 기본재산 >

 

사립학교법 제28조 제1항 : 사립학교 기본재산 종류에는 수익용 기본재산과 교육용 기본재산으로 나눌 수 있습니다. 수익용 기본재산은 담당 관할청의 허가가 있어야 담보를 제공하거나 또 매도할 수 있습니다. 그러나 교육용 기본재산은 매도하거나 담보로 제공할 수 없습니다

 

학교법인의 종류에는 보통재산과 기본재산이 있습니다. 사립학교법에  의하면 학교경영에 필요한 경제력과 학교에 충족되는 시설이 있어야 합니다. 학교법인의 재산이라는 것은 정관재산 그리고 부동산 결정에 따라 정해진 기본재산과 이 밖에 보통재산이 있습니다

 

부동산경매 물건 중 입지가 좋은 위치에 넓은 대지가 있고 부동산 가치가 높고 유찰이 많이 돼  낮은 가격의 학교법인 물건이 있더라도 경매 입찰에 뛰어드는 건 조심해야 합니다. 비록 최고가 매수인으로서 낙찰이 되어도 소유권 이전을 하기 위해서는 는 관할관청의 인허가 필수로 필요합니다

 

교회 사찰 학교 비영리재단 의료시설 등은 경매로 인해 최고가 매수인이 낙찰받더라고 온전히 소유권을 이전하기 위해서는 매각허가결정 전까지 관할관청의 허가서를 제출해야 합니다. 그렇지 못하면 소유권을 이전받을 수 없습니다 ( 대법원 1974.6.11 선고 73 다 1975 판결)

< 담당 관할청의 인허가 >

 

학교법인 기본재산을 증여 반환 담보제공 등을 행사할 때는 담당 관할청의 인허가를 득해야 합니다. 또 경매를 통해 취득하게 될 때도 담당 관할청의 인허가를 득해야 합니다. 경매로 인해 매각 대금을 완납했어도 담당 관할청의 허가를 득하지 못하면 소유권의 권리를 주장할 수 없습니다

 

< 유치원경매 >

등기의 공신력이란 실제로 권리관계가 아무것도 없지만 외형적으로는 권리관계가 있는 것으로 믿고 서로 간에 거래를 한 사람들의 권리를 보호하기 위해 권리관계에 준하는 법률효과를 제공하는 효력입니다

 

유치원경매에서 유치원 건물이 법인소유로 돼 있지 않고 개인의 것이라면 등기할 수 있습니다. 또 소유권을 갖는 것도 가능합니다 유치원건물이 건물등기부 등본 또는 건축물대장에 등록돼 있더라도 실제 주인이 유치원 경영자가 아니라면 그 주인은 유치원 건물을 담보로 제공하거나 매도하는 등 건물 처분을 할 수 있는 권리가 있습니다 (등기 예규 제887호 등기선례 4권 104항)

 

유치원 건물 소유권자가 법인이면 저당권설정등기를 할 수 있는 권리가 없습니다. 그렇지만 현재 대한민국은 등기에 대한 공신력이 존재하지 않기 때문에 저당권 설정을 원하면 관할청의 인허가가 없이도 등기신청이 가능합니다. 이렇게 해서 결정된 저당권 설정은 원인무효 행위에 해당하며 근저당권에 관련된 경매가 실행될 경우 매수인은 낙찰되더라도 그 소유권을 주장할 수 없습니다

 

< 사회복지법인 경매 >

경매를 통해서 사회복지법인 기본재산을 취득할 때는 관할관청의 허가가 필요합니다. 또 사회복지법인 기본재산을 교환, 매도 임대 증여 용도변경 할 때는 보건복지부 장관의 인허가를 득해야 합니다

 

< 명의신탁과 종중재산 >

명의신탁이란 등기에 타인의 이름으로 등록됐을 경우를 말합니다. 실제 부동산의 소유자와 등기에 등록된 소유가 다른 것을 의미합니다. 이는 원래 법률로 금지되어 있지만 종중재산에 관련된 명의신탁은 대개 인정하고 있습니다

종중재산이란 조상의 제사와 분묘의 관리를 위한 관련된 재산을 말합니다

 

명의신탁 종중재산은 일반적으로 구성원들을 대표해 한 사람의 소유로 등록되어 있지만 실소유권은 종중 구성원들 전체에 있습니다. 일반적으로 종중재산의 소유자는 구성원들의 종회 결의를 거치거나 임원의 투표로 대표 소유자가 정해집니다

 

명의신탁 종중재산에 대해 경매가 진행될 경우 종중재산을 근거로 해서 근저당권을 설정할 때 서류상 소유자로 등록된 종중 대표와 권리설정을 하는데 이와 같은 방법으로 근저당이 설정되는 경우는 거의 없습니다. 또 이런 방법으로 경매가 진행되어서 낙찰받아 소유권을 취득하더라도 그 소유권이 해제될 수 있습니다

< 부동산경매에서 부동산의 종물 >

부동산의 종물 중에서 종류가 동산인 것으로 분류될 수 있는 것은 주유소의 주유기 ( 대판 1995.6.29 94다 6345 ) , 지하수펌프 보일러시설 건물에 포함된 지하 2층 안에 기계실에 설치되어 있는 전화 교환설비 ( 대판 1993.8.13 92다 43142) , 농업용 농지에 있는 양수 시설 등입니다

 

부동산경매에서 종물에 해당하는 부동산은 별동으로 떨어져 있지만 본건물의 경제적 사욕적으로 보조가 되고 지속해서 쓰임이 있는 창고 목욕탕 정화조(대판 1993.12.10 93 다 42339) 있습니다

 

부동산경매 중 저당 잡혀있는 주 건물에 속해있는 종물 부동산이 소유자가 동일하고 주 건물과는 별개의 등기부가 존재하더라도 법원의 판단에 의해 저당 잡혀있는 주 건물의 종물로 결정될 경우 경매 진행 과정에서 종물로 판단된 일괄경매로 진행됩니다

 

부동산 담보권 실행 경매 진행 중 법률상 특별하게 규정되어 있는 경우에는 종물이 아니더라도 종물로 포함된 평가대상이 될 수 있고 서로 간의 약정에 의해 특별한 규정이 있는 경우 종물이라도 평가대상에서 제외되어 경매에 포함되지 않을 수 있습니다 (민법 제358조)

 

부동산경매에서 저당 설정된 주 건물에 포함된 종물이 경제적으로 도움이 된다고 할지라도 법원 판단에 의해 종물이 주 건물과 관계가 없고 개별적으로 독립적인 성격을 가진다면 종물로 보지 않고 경매에서 제외될 수 있습니다

 

경매에서 저당 설정된 주 건물의 경제적으로 도움이 되는 독립된 건물은 주 건물과 소유자가 동일인이면 종물로 볼 수 있습니다. 종물은 주 건물이 경매가 진행되어서 낙찰자가 소유하게 되면 종물에 대한 소유권도 낙찰자가 함께 가지게 됩니다 ( 민법 제100조)