부동산경매의 공유지분경매

< 개요 >

 

부동산이 공유지분으로 되어 있고 경매로 나왔을 경우 일부 지분만 나오는 경우 공유지분경매라고 합니다

 

< 부동산 공유지분경매의 특징 >

공유지분부동산에 공유자 다수가 우선 매수신청을 하게 되면 해당하는 공유지분 비율에 따라서 채무자의 지분 권리를 매수하게 됩니다. 그러나 공유자들 사이에 특별한 타협이 있을 경우 그 결정에 따라 해결합니다

 

공유지분부동산에 대해 경매신청이 있다면 모든 공유자에게 통보해야 합니다

 

공유지분부동산에 공유자 간 서로 분할하지 않겠다는 약속이 있다면 분할할 수 없습니다. 하지만 서로에 약속이 없다면 공유자는 공유물 분할 청구를 할 수 있습니다 공유물 분할 판결로 인해 이를 현금화하기 위해서 공유물 지분이 모두 경매된 경우에는 공유자가 우선매수권의 권리를 행사할 수 없습니다 ( 대결 1991.12.16 91마 239 )

 

공유자우선매수권이 공유자는 다른 공유자의 지분을 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다

 

공유물에 대한 수선 및 고치는 등의 보존행위는 다른 공유자의 동의 없이 공유자 각자가 할 수 있습니다. 공유물에 대한 이용 및 개량 등의 관리행위는 공유지분의 과반수의 동의가 필요합니다

 

공유물을 임대할 경우에는 관리행위에 해당하므로 과반수의 동의가 필요합니다 ( 민법 265조 참조 )

 

공유물에 자신의 지분만 처분하거나 근저당을 설정하는 경우에는 다른 고유 자의 동의가 필요하지 않습니다. 공유물 전체를 매매할 경우에는 다른 공유자의 동의가 있어야 합니다

 

공유물 전체에 대해서 지분만큼 사용하고 수익 할 수 있습니다. 부동산공유 지분은  전체 부동산에 대해서 공유자 개개인의 지분비율만큼 권리가 있습니다

 

< 부동산 공유지분경매의 공유자 우선매수청구권 >

 

최종 매각기일까지 매수신청금 10% 납부할 매수 신청인이 없는 경우 법원이 허락하는 유가증권이나 최저 매각 가격의 10%의 현금을 보증으로 법원에 제공해야 합니다

 

공유자 우선매수청구권이란 최고 매수 신고가와 동일한 금액으로 다른 공유자가 채무자의 지분을 우선 매수할 수 있는 권리입니다

 

< 부동산 공유지분경매의 공유자 우선매수청구권 권리행사 >

경매가 진행되고 입찰자가 아무도 없을 때 공유자가 우선매수청구권을 주장했을 때 최저 매각금액으로 우선 매수할 수 있는 권리를 줍니다

 

공유자가 우선매수청구권을 하고 매각 종결 기일 전까지 보증금을 납부하지 못하면 우선매수청구권은 인정되지 않습니다

 

매각이 끝난 후 공유자가 우선매수권을 주장하더라도 인정되지 않습니다

 

공유자가 우선 매수신청권을 주장할 수 있는 기한은 최고가 매수인의 성함과 금액이 불리고 매각 종결을 통보하기 전까지입니다

 

공유물 분할판결 결정에 의해서 공유부동산 전체를 경매했을 때 매각 대금을 분할하기 위해 현금화하는 경우에는 공유자 우선 매수 권리를 주장할 수 없습니다 (대결 1991.12.16 91마 239)

 

공유지분경매에서 최고가 매수인이 낙찰되고 우선매수청구권을 주장하는 공유자가 있는 경우 최고가 매수인은 차순위 매수신고인이 자동으로 되며 보증금을 돌려받지 못합니다. 그러나 보증금을 돌려받으려고 하는 경우 매각기일 종결 전까지 차순위매수신고인의 권리를 포기한다는 의사를 법원에 알려야 합니다

 

최고가매수신고인이 있지만 공유자가 우선매수청구권을 주장했을 경우 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되고 최고가매수신고인은 우선매수청구권을 신청한 공유자가 되고 법원은 공유자에게 매각 허가를 해야 합니다

 

매가기일 전에 공유자는 공유자우선매수권을 법원에 신청해야 하고 집행법원에 보증금을 납입하고 최고 매수 신고가격으로 입찰하겠다는 주장을 해야 합니다

 

< 경매에서 공유지분을 매입한 경우 >

 

가격배상이란 공유물을 분할할 수 있는 방법으로 일부 공유자가 전체부동산을 갖는 대신에 그 지분비율만큼 다른 공유자에게 지급하는 것을 말합니다

 

토지에 대해서 공유지분을 분할해서 권리를 주장하는 것은 큰 어려움이 없지만 건물에 대한 공유지분 분할을 행사하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 대부분 경매로 팔아서 현금화한 다음에 지분별로 분할합니다

 

공유물 분할 청구에 의해서 공유자 간에 타협이 되지 않으면 공유물분할 소송으로 분할할 수밖에 없습니다

 

매입한 공유지분에 대해서 공유자가 독립적으로 권리행사를 하기 위해서는 법원에 공유물분할청구를 해야 합니다

 

< 공유지분부동산의 임차인 >

임차인이 계약 시 공동소유자 전부와 계약체결을 했다면 공동소유자 모두에게 보증금 반환 권리를 주장할 수 있습니다

 

계약 시 성사되지 않은 지분공유자에게 임차인일 수 없습니다

 

반수 이상의 지분을 갖는 공유자는 공유부동산을 관리하면서 공유토지에 일부분을 주관적으로 이용할 수 있습니다. 그러나 그 부분에 대해서 사용하지 못해서 손해를 입고 있는 다른 공유자에게 그 부분과 같은 금액적인 부당이익을 취득한 것으로 판단하며 이를 보상할 의무가 있습니다. 그러나 과반수의 공유자에게 그 부분을 허락받은 제삼자의 공유자는 다수 공유권자의 공유물 권리에 대해서 합당한 권리로 판단되므로 제삼자는 소수 공유권자에 대해서 점유 권리로부터 법률상 이익을 볼 수 있는 권리를 인정하고 있습니다 ( 대판 2002.5.14 2002다 9738 )

 

반수 이상의 지분을 갖는 공유자에게 사용 허가를 받은 임차인에게 소수지분을 갖는 공유자는 임차인에게 퇴거나 건물의 철거 점유배제 등을 요구하거나 행사할 수 없습니다

 

공유지분 부동산에서 임대차 계약을 할 때 반수 이상의 공유자의 의사결정으로 계약해야 하며  해야 하며 임차인이 공유지분부동산에 임차계약을 체결할 때 반드시 반수 이상의 공유지분권리자와 임대차  공유지분권리자들과 임대차 계약을 해야 대항력을 주장할 수 있습니다